重慶長壽桃花溪生態(tài)隔離帶鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目

概念性策劃方案

(第四稿)

目 錄

前 言

一、景區(qū)概況

二、現(xiàn)狀研判

(一)優(yōu)勢分析

(二)劣勢分析

(三)機(jī)遇分析

(四)挑戰(zhàn)分析

三、總體思路

(一)戰(zhàn)略目標(biāo)

(二)主題定位

(三)旅游形象

(四)景區(qū)命名

四、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)

五、空間布局

六、投資分析

(一)市場環(huán)境

(二)客源預(yù)測

(三)建設(shè)規(guī)模與用地面積

(四)投資概算

(五)收入測算

投資分析小結(jié)

七、支撐體系

八、扶持建議

前 言

長壽桃花溪生態(tài)隔離帶(簡稱一帶)鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目，將致力于打造農(nóng)林結(jié)合、文旅互動、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的鄉(xiāng)村旅游綜合體。

本策劃方案，將圍繞長壽桃花溪生態(tài)隔離帶鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目的景區(qū)概況、現(xiàn)狀研判、總體思路、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、空間布局、投資分析、支撐體系、政策支持等問題，進(jìn)行總體策劃與頂層設(shè)計(jì)，形成項(xiàng)目運(yùn)作的框架性思路。

一、景區(qū)概況

1、一帶簡介

長壽“兩山一帶”生態(tài)隔離帶，始建于2008年，是沿著菩提山、牛心山“兩山”和桃花溪兩岸“一帶”，在長壽工業(yè)園區(qū)與城市居民生活區(qū)之間筑起的森林屏障，是目前重慶市規(guī)模最大的城市森林公園。

一帶，是長壽桃花溪生態(tài)隔離帶的簡稱，是長壽“兩山一帶”生態(tài)隔離帶的重要組成部分。

長壽桃花溪生態(tài)隔離帶，南北長度9公里，東西寬200-1200米，面積8.04平方公里，折合12060畝，儼然一幅綠色的長卷，沿著桃花溪彎曲的河道，帶著田園牧歌的詩情畫意，由北向南，徐徐展開。

2、地理位置

長壽桃花溪生態(tài)隔離帶，沿著桃花溪兩岸布局，南端起于渡舟街道渡舟村的下水碾，北端止于葛蘭鎮(zhèn)鹽井村的朱家橋，東與城市新區(qū)之渡舟組團(tuán)相接，西與城市新區(qū)之八顆組團(tuán)相連，是三面城市環(huán)抱、一面田野襟帶、溪水蜿蜒穿行、四季花木飄香的都市鄉(xiāng)村。

3、地形地貌

屬于淺丘寬谷地貌。其中，新市鎮(zhèn)紅土地5組以南，多淺丘、山坡、洼地等地形，淺丘以泥巖為主，山坡多為旱地，洼地多為稻田，地表覆蓋少量亞粘土;新市鎮(zhèn)紅土地5組以北，分別是下河壩、上河壩、內(nèi)江壩、夏壩、祝家壩、冉家壩、韶家壩等組成的河灘、平壩地形。海拔高程在319m—407m之間，多呈斜坡地形，坡度一般小于15°，局部最大坡度70°。相對高差一般在5—50米之間。最高點(diǎn)雞冠寺，海拔高度407m，為周邊地區(qū)的制高點(diǎn)。最低點(diǎn)為桃花溪河道之下水碾，海拔高度為319m。

4、氣候條件

轄區(qū)區(qū)屬亞熱帶氣候，溫暖濕潤，雨量充沛，具有春早夏長，秋雨連綿，冬季多霧之特點(diǎn)。多年平均氣溫17.5°C—18.5°C，極端最低氣溫零下3.7°C，極端最高氣溫42.2°C。多年平均降雨量1094.6毫米，最大平均降雨量達(dá)1378.3毫米，最小平均降雨量783.0毫米，降雨一般集中在5—9月，占全年降雨量的2∕3。

5、水利資源

桃花溪干流穿行于區(qū)域北部和中部，長度約10公里，且有渡舟街道保豐村的磨灘河、新市鎮(zhèn)惠民村的任家橋河2條支流流入桃花溪主河道，長度約5公里，形成溪流縱橫之美。地域內(nèi)有水庫1座，山坪塘11口，灌溉渠道共4條，總長4km。整個(gè)水域面積約為86畝，占地域總面積的0.83 %。

6、土地利用

轄區(qū)內(nèi)土地規(guī)劃性質(zhì)多為一般農(nóng)田，少數(shù)為林地，不屬于基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。共有綠化帶10288畝，分為永久隔離帶和循環(huán)隔離帶。永久隔離帶4963畝(消防公路占用了300畝)，一共2條，各居綠化帶桃花溪的兩側(cè)。循環(huán)隔離帶5319畝，位于2條永久隔離帶的兩側(cè)。

7、人口總數(shù)

項(xiàng)目地域橫跨渡舟、八顆、新市、葛蘭四個(gè)街鎮(zhèn)，桃花溪以東，包括渡舟街道渡舟村、新道路村、三好村、保豐村的20個(gè)組，新市鎮(zhèn)紅土地村、惠民村的10個(gè)組，葛蘭鎮(zhèn)鹽井村的3個(gè)組;桃花溪以西，包括八顆鎮(zhèn)美滿村的4個(gè)組、鹿坪村的7個(gè)組、干灘村的1個(gè)組。轄區(qū)共涉及4個(gè)街鎮(zhèn)、10個(gè)村、45個(gè)村民組、3135戶、9405人、6270個(gè)勞動力。

8、居民住房

土地雖然流轉(zhuǎn)，但農(nóng)民仍然就地居住。轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村居民點(diǎn)整體分散，相對集中?，F(xiàn)有居民點(diǎn)，有少許上百年的清代穿斗籬笆房，絕大部分為青磚瓦房和條石房，也有現(xiàn)代磚混樓房。

9、交通環(huán)境

外部交通十分發(fā)達(dá)。離長壽主城新區(qū)近在咫尺，桃花組團(tuán)、菩提組團(tuán)、渡舟組團(tuán)、八顆組團(tuán)，均有公路快速直達(dá)。離渝長高速桃花立交出口3公里、古佛出口4公里、晏家出口7公里，到重慶只需40分鐘。離渝利高鐵和渝萬城際長壽站500米，到重慶只需15分鐘。離規(guī)劃中的重慶三環(huán)高速和渝長高速復(fù)線長壽出口，不過5公里。

內(nèi)部交通暢達(dá)便捷。轄區(qū)內(nèi)有施工防火通道兼主干公路一條，瀝青混凝土面，長度11.058公里，寬度5米，沿途連接村級公路5條，長度約25公里，村組都有村級公路相通。

10、電力通訊

轄區(qū)內(nèi)有防火通道自建變壓器兩臺，均為200KW。民用變壓器10臺，50—60KW。電信光纖入村，加密電視入戶率達(dá)100%，中國移動、中國聯(lián)通移動通訊信號覆蓋整個(gè)轄區(qū)。

二、現(xiàn)狀研判(SWOT)

(一)優(yōu)勢分析(Strengths)

1、旅游區(qū)位

距重慶主城約60公里，距長壽城區(qū)1公里，距長壽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)7公里，距長壽菩提山暨長壽古鎮(zhèn)旅游區(qū)1.5公里，距長壽湖旅游度假區(qū)高速公路里程18公里、城際列車時(shí)間5分鐘，位于長江三峽國際黃金旅游帶內(nèi)，且距通往長江三峽的渝萬城際列車長壽站僅500米。隨著長壽城區(qū)規(guī)劃格局的調(diào)整，長壽新城將沿著桃花溪東西兩側(cè)北移，項(xiàng)目轄區(qū)將進(jìn)一步成為都市包裹的鄉(xiāng)村。

2、空氣質(zhì)量

地處明月山東麓與黃草山西麓之長墊梁兩山一槽平壩區(qū)域而形成的空氣流通大通道中，風(fēng)向呈東北西南走向，空氣中的負(fù)氧離子含量遠(yuǎn)較其它地區(qū)為高，多年平均相對濕度80%，沿桃花溪兩岸多野生竹林，夏季氣溫比同一海拔低3—5度?？諝庑迈r造就了優(yōu)良的人居環(huán)境，轄區(qū)內(nèi)年屆八九十歲的壽星人數(shù)眾多。

3、多樣地貌

項(xiàng)目轄區(qū)地形地貌呈多樣化特征。有山有水，有溝有壑，有山峰有洼地，有坡地有平壩，有溪流有塘庫，有林地有稻田，一條主干公路和多條支路，一條桃花溪和兩條支流，將這些各具形貌、各顯魅力的地塊串綴起來，宛如一幅青綠山水長卷。不管是車游還是船行，都會有一步一景，步移景換的新鮮感覺。

4、紫薇花海

項(xiàng)目轄區(qū)種植紫薇50多個(gè)品種，5500多萬株，形成萬畝紫薇花海，這是目前已知全球最大的紫薇花木基地，可以進(jìn)行多主題深度開發(fā)，打造成長壽乃至重慶的一張旅游名片。

5、桃花溪流

桃花溪干流從項(xiàng)目轄區(qū)最北端的葛蘭鎮(zhèn)鹽井村朱家橋進(jìn)入，穿行于生態(tài)隔離帶的北部和中部腹地，在渡舟街道保豐村之磨灘電站流出，長度約10公里，且有磨灘河、任家橋河2條支流分別從渡舟街道保豐村老踏堡和新市鎮(zhèn)惠民村冉家壩流入桃花溪主河道，長度約5公里。桃花溪及其2條支流，彎彎曲曲，斗走蛇行，形成眾多的沱和壩。兩岸土地平曠，屋舍儼然，有紫薇花海掩映其間，時(shí)有雞犬之聲相聞，既有桃花源的意境，又有江南水鄉(xiāng)“小橋流水人家”的韻味。

6、原始森林

項(xiàng)目轄區(qū)富集大量原始森林。山坡和丘陵，多為松樹，間雜它樹。房前屋后，多為竹林、松林。溪河兩岸，多為竹林、麻柳、松樹。從旅游角度講，由這些原始森林形成的綠化帶和林盤，不僅讓青山綠水更加朗潤，而且本身就是天然景觀，也是整個(gè)鄉(xiāng)村旅游的生態(tài)基底，還是旅游設(shè)施建設(shè)的重要景觀依托。

7、農(nóng)家果園

公路旁，溪流邊，山坡上，洼地里，特別是村民住宅四周，時(shí)?？梢姵善蔫肿印⒏涕?、櫻桃、枇杷、桃子、李子、梨子等果樹，或枝葉紛披，或花香四溢，或蜂飛蝶舞，或碩果累累，給靜謐的鄉(xiāng)村增添了無限生機(jī)。這些難得的林果資源，不能美化的鄉(xiāng)村環(huán)境，而且是極好的旅游商品，成為發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的重要支撐條件。

8、文化遺存

項(xiàng)目轄區(qū)有不少文化遺跡，如雞冠寺、東震寺、天星寨、陶家橋、楊新橋、祝家橋等，記錄著歷史的滄桑，成為這里歷史悠久的象征。

在這些遺存中，以雞冠寺最為有名。雞冠寺，位于渡舟街道西北15里的新道路村雞冠寨內(nèi)，海拔高度407m，是整個(gè)桃花溪生態(tài)隔離帶的制高點(diǎn)。寺廟已經(jīng)不再，但有大量寺廟用過的建筑石材保存至今。寨墻周邊，有多株高大挺拔的黃桷樹，虬干龍枝，樹蓋亭亭，遮天蔽日，頗有風(fēng)水之勝。

(二)劣勢分析(Weaknesses)

1、旅游設(shè)施

按照吃、住、行、游、購、娛六大旅游要素，除游的功能初具條件外，其它五大要素幾乎都是空白。

2、花海造型

缺乏統(tǒng)一的景觀設(shè)計(jì)，致使紫薇景觀的精細(xì)精致程度不夠，在一定程度上影響了紫薇花海的藝術(shù)性、觀賞性和審美性。

3、溪流污染

桃花溪由原本清澈見底的水流，現(xiàn)已變得黑暗渾濁，整段河流時(shí)常飄散著惡臭的味道，給旅游開發(fā)留下隱患。

4、村落格局

村民原地居住，散落于鄉(xiāng)間的村落，布局比較凌亂，對旅游的統(tǒng)一規(guī)劃造成諸多不便。

5、管線布局

天上有穿越南北的高壓輸電線。地下有長度為8.5公里的天然氣管線，大致沿著永久隔離帶分布，對旅游設(shè)施建設(shè)形成一定負(fù)面影響。

(三)機(jī)遇分析(Opportunities)

1、市場需求

中國旅游產(chǎn)業(yè)快速增長，已經(jīng)成為世界第三大入境游目的地，2013年實(shí)現(xiàn)旅游總收入29475億元，比上年增長14%。重慶旅游總收入快速向2000億元大關(guān)挺進(jìn)，長江三峽旅游持續(xù)興旺，接待游客每年數(shù)十萬人次，絕大多數(shù)游客從重慶坐車經(jīng)到萬州上船，長壽是其必經(jīng)之地。

2、產(chǎn)業(yè)趨勢

隨著全民休閑時(shí)代的到來，整個(gè)國家正處在旅游產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的集中建設(shè)期，從中央到地方，都把旅游產(chǎn)業(yè)提高到前所未有的高度和從未有過的地位，旅游產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展勢頭。近年重慶市旅游產(chǎn)業(yè)超常規(guī)跨越式發(fā)展，以長江三峽旅游區(qū)為龍頭的渝東北旅游經(jīng)濟(jì)帶，是重慶旅游的重要板塊，長壽恰好在這個(gè)旅游經(jīng)濟(jì)帶之內(nèi)。

3、長壽戰(zhàn)略

長壽的戰(zhàn)略目標(biāo)，是建設(shè)“三地一中心”。其中一項(xiàng)重要任務(wù)，是建設(shè)都市休閑旅游勝地。當(dāng)前，長壽湖—菩提山長壽古鎮(zhèn)旅游度假區(qū)，已經(jīng)列為重慶市級旅游度假區(qū)。鄉(xiāng)村旅游是長壽旅游度假的短板，已經(jīng)引起政府有關(guān)部門的高度重視。

4、政策支撐

旅游發(fā)展已經(jīng)納入市委、市政府對區(qū)縣工作考核的重要內(nèi)容，且考核分?jǐn)?shù)權(quán)重日益加大，成為重慶政策支持旅游大發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。長壽湖—菩提山長壽古鎮(zhèn)列為重慶市級旅游度假區(qū)后，市政府還會出臺系列配套政策，將對長壽旅游包括鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，提供強(qiáng)有力的政策支持。

(四)挑戰(zhàn)分析(Threats)

1、功能調(diào)整

桃花溪生態(tài)隔離帶，原定功能為城市生態(tài)屏障，而現(xiàn)在要打造鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)，必然涉及到城市建設(shè)、公共設(shè)施、土地利用等規(guī)劃的調(diào)整，還有大量的工作要做。

2、市場競爭

從全國旅游市場看，各個(gè)地方都在絞盡腦汁推出各種主題、各種特色的鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目，且旅游供給量快速增長，客觀上加大了市場競爭的激烈程度，這給景區(qū)的發(fā)展定位和項(xiàng)目策劃，提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

3、運(yùn)營管理

旅游是綜合性很強(qiáng)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，涉及到吃、住、行、游、購、娛六大要素，涉及到眾多環(huán)節(jié)，遠(yuǎn)較一般農(nóng)業(yè)項(xiàng)目復(fù)雜，特別是盈利模式的策劃設(shè)計(jì)，顯得十分重要而緊迫，這無疑給團(tuán)隊(duì)提出了全新要求。

4、協(xié)調(diào)難度

桃花溪生態(tài)隔離帶鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目，既涉及到林業(yè)、旅游、規(guī)劃、國土等部門，又涉及到高壓輸電線、天然氣管線、農(nóng)業(yè)就業(yè)與拆遷等復(fù)雜問題，因而協(xié)調(diào)工作難度不小。

三、總體思路

(一)戰(zhàn)略目標(biāo)

重慶一流，西部馳名，國內(nèi)有美譽(yù)度，國際有影響力的鄉(xiāng)村旅游綜合體。

重慶一流，西部馳名，是本項(xiàng)目的基本目標(biāo)。

國內(nèi)有美譽(yù)度，國際有影響力，是本項(xiàng)目的長遠(yuǎn)目標(biāo)。

本項(xiàng)目最大的特色資源萬畝紫薇花海，是全球最大紫薇花卉基地，為樹立全國和全球影響力奠定了無與倫比的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

鄉(xiāng)村旅游綜合體，不同于一般意義上的鄉(xiāng)村旅游景區(qū)，而是基于一定旅游資源與土地資源，以鄉(xiāng)村旅游度假為主要功能，以綜合旅游項(xiàng)目、休閑度假酒店、特色度假農(nóng)莊、旅游服務(wù)小鎮(zhèn)等為核心構(gòu)架，整體服務(wù)品質(zhì)較高的旅游度假聚集區(qū)。

(二)主題定位

紫薇花海為特色的鄉(xiāng)村旅游度假目的地。

濕地公園、紫薇花海、鄉(xiāng)村風(fēng)情、旅游度假，目的地，是這個(gè)定位的關(guān)鍵詞。

溪流縱橫，森林密布，濕地公園的自然幽雅，獨(dú)具意境。

萬畝紫薇，萬紫千紅，紫薇花海的壯麗景觀，是令人向往的核心旅游吸引物。

旅游度假目的地，表明是旅游度假的核心活動區(qū)域，意味著具有滿足游客旅游度假的主要功能。

(三)旅游形象

中國最大紫薇博覽園;

全球最大紫薇花海。

國內(nèi)號稱紫薇博覽園的不止一處，但沒有誰自稱是中國最大紫薇博覽園。紫薇花在世界一些國家都有種植，但沒有誰號稱全球最大紫薇花海。本項(xiàng)目轄區(qū)用紫薇的“兩個(gè)最大”作為旅游定位，資源獨(dú)占，形象獨(dú)有，便于傳播，便于記憶，經(jīng)過一段時(shí)間的精心打造和宣傳推廣，有望成為著名的花海旅游區(qū)。

(四)景區(qū)命名

紫薇花海

景區(qū)名稱，包含著特有的景觀意象和人文內(nèi)涵，往往是景區(qū)旅游形象和獨(dú)特魅力的集中展示。

“紫薇花海”四個(gè)字，看似尋常，實(shí)則不同尋常。固然，“紫薇花?！弊鳛橐粋€(gè)習(xí)慣性提法，已經(jīng)廣泛使用，但是，從全國乃至全球看，目前還沒有一個(gè)以花海聞名的景區(qū)名稱叫“紫薇花?！薄Ｔ蚝芎唵?，沒有任何地方的紫薇種植面積，有資格使用“紫薇花?！弊鳛榫皡^(qū)名稱。這對本項(xiàng)目而言，可謂天賜良機(jī)。

用“紫薇花?！弊鳛猷l(xiāng)村旅游綜合體的名稱，填補(bǔ)了全球花海景區(qū)的空白，有利于本景區(qū)強(qiáng)化獨(dú)占性，提升知名度，進(jìn)而躋身全國乃至全球花海旅游度假目的地行列，讓國內(nèi)外旅游界都知道“紫薇花?！笔且粋€(gè)景區(qū)，這個(gè)景區(qū)在中國重慶長壽。

值得提到的是，紫耘花海、溪岸花田等名稱，固然有其合理因素，但就樹立形象和傳播效果而言，均不及“紫薇花海”形象直觀、意境壯美、語意準(zhǔn)確，且極易引起游客的視覺沖擊和心靈震撼。

四、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)

作為鄉(xiāng)村旅游綜合體，紫薇花海在業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)上必須突出多元產(chǎn)業(yè)、多種渠道的復(fù)合型特征。其業(yè)態(tài)構(gòu)成與利潤來源應(yīng)該是：

以農(nóng)林產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基礎(chǔ)盈利支撐，以旅游地產(chǎn)銷售為快速盈利核心，以日常旅游經(jīng)營為持續(xù)盈利保障，以戰(zhàn)略合作為多元盈利延伸。

根據(jù)建立鄉(xiāng)村旅游綜合體的戰(zhàn)略目標(biāo)，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)構(gòu)建復(fù)合型的業(yè)務(wù)形態(tài)和盈利模式，主要特征為“農(nóng)林搭臺，旅游唱戲，一個(gè)平臺，多業(yè)聯(lián)動”。這種業(yè)態(tài)模式，主要內(nèi)容為“一個(gè)平臺、多業(yè)經(jīng)營”：

旅游綜合體平臺=花卉苗木+旅游觀光+農(nóng)莊地產(chǎn)+養(yǎng)生養(yǎng)老 +文化體驗(yàn)+旅游商業(yè)+合作項(xiàng)目。

紫薇花木作為農(nóng)林主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)建立起從育苗、種植到柵欄加工銷售的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化商業(yè)模式，并構(gòu)建起較強(qiáng)的盈利能力。

依托紫薇花海的景觀功能，植入發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，建立起鄉(xiāng)村旅游綜合體平臺。依托這個(gè)平臺，可以考慮多個(gè)業(yè)務(wù)方向。

1、花海觀光

以全球最大紫薇花卉基地為核心吸引物，打造紫薇主題的中國著名花海景區(qū)。重點(diǎn)打造三大紫薇觀光產(chǎn)品：一是紫薇花海大地景觀。對整個(gè)紫薇花海的種植園地，做藝術(shù)化之造型處理，形成溪、岸、花、田集成的大地藝術(shù)。二是紫薇博覽園。將紫薇的標(biāo)本園、園藝園、科普園、觀賞園等融于一園之中，作為紫薇花海的精品景區(qū)。三是紫薇迷宮。打造全球最大紫薇迷宮，作為參與性的旅游項(xiàng)目。

2、公園休閑

依托穿行于紫薇花海、長達(dá)5公里的桃花溪彎曲河道和兩岸原始森林，打造重慶一流的都市濕地公園。依托濕地公園特有的生態(tài)景觀，既可開展諸如觀光、戲水、劃船、垂釣、品茗、棋牌、聊天、散步、健身等親水型休閑活動，也可觀賞溪流兩岸的竹林、花海、彩林、田園、村落等自然景點(diǎn)。濕地公園的溪河岸邊，可建成旅游休閑長廊，修建游覽步道、臨河坐椅、垂釣臺、棋牌室、小酒館、老式茶館、親水咖啡屋、特色商攤等旅游設(shè)施。

3、特色餐飲

吃為旅游六大要素之首，特色餐飲是極為重要的旅游吸引物，能夠帶來持久性的人氣。推出正宗的農(nóng)家風(fēng)味餐飲，是特色餐飲的首選。如甑子飯、雜糧飯、土雞(肉、蛋)、老鴨子(肉、蛋)、臘味系列(老臘肉、臘心舌、臘排骨)、香腸、鹽水鴨蛋、血豆腐、茶豆菜湯、綠豆湯、活水豆花、菜豆花、火燒青椒調(diào)盒、糍粑、麥粑、包谷粑、野菜粑、柚葉蒸菜包、米粉、湯圓(甜、咸、肉、醪糟)、手工面、紅薯、土豆、有機(jī)菜、野生菜、野生魚、土鱔魚、土泥鰍、老咸菜、農(nóng)家泡菜等，如果確保加工材料的綠色環(huán)保、菜品特色的鄉(xiāng)村風(fēng)味、餐飲器具的鄉(xiāng)村風(fēng)情，對于渴望回歸鄉(xiāng)村的城市居民，無疑是強(qiáng)大的磁場。如果還能圍繞肉禽、野味、臘味、魚類、鰍鱔等系列，推出幾道其它地方?jīng)]有的特色菜品，作為地方的餐飲招牌，那無疑是錦上添花之舉。

4、農(nóng)耕體驗(yàn)

可以考慮建立農(nóng)耕文化博覽園，其性質(zhì)定位為兩大功能：一是為成人服務(wù)的農(nóng)趣園。展示各種農(nóng)村生產(chǎn)與生活用具，布局稻田、菜地、果園、魚塘、豬場等鄉(xiāng)村生產(chǎn)場景，既可讓游客參與簡易農(nóng)活，獲得農(nóng)事體驗(yàn)，也可推出觀賞與摘食合一的農(nóng)家餐館，讓游客參與農(nóng)家飯的制作過程，還可舉辦家庭農(nóng)場，讓游客親自采摘新鮮蔬果、挑選禽蛋等農(nóng)副產(chǎn)品帶回家。二是為兒童服務(wù)的童趣園。按照農(nóng)村兒童樂園的特點(diǎn)，讓兒童參與摘菜、采果、采野花、釣魚、捉泥鰍、搬螃蟹、尋蟬蛻、喂養(yǎng)小家禽、旋螺柁、跳繩、坐滑滑車、梭梭梭板、猜謎語、捉迷藏、做游戲、畫農(nóng)村風(fēng)情畫等，從中體驗(yàn)農(nóng)村兒童的快樂。以竹林、紫薇為材料的竹編、藤編工藝品，可作為重點(diǎn)推出的農(nóng)耕文化體驗(yàn)特色項(xiàng)目。

5、婚慶壽慶

婚慶壽慶，是個(gè)永恒而巨大的市場。以紫薇花海與曲岸溪流為特征的鄉(xiāng)村旅游綜合體，為推出浪漫主題旅游項(xiàng)目奠定了天然基底。建議創(chuàng)辦浪漫愛情主題樂園，建立鄉(xiāng)村婚慶酒店，露天婚禮廣場，基督教堂，婚慶服務(wù)中心，愛情夢想園林，婚紗、VCR與微電影拍攝景區(qū)等配套設(shè)施，打造長壽規(guī)模最大、最為近便的愛情婚慶主題公園。同時(shí)，利用紫薇花作為“長壽花”的特點(diǎn)，依托景區(qū)的餐館、酒店，拓展壽宴市場。

6、農(nóng)莊度假

萬畝花海、十里溪流、原始森林、空氣清新、食品安全、交通便捷等因素，為休閑農(nóng)莊提供了良好條件?；诖?，應(yīng)當(dāng)把休閑農(nóng)莊作為一個(gè)重要業(yè)態(tài)，且極有可能成為繼長壽湖之后的又一個(gè)旅游地產(chǎn)熱銷地。應(yīng)當(dāng)根據(jù)地形地貌特點(diǎn)和旅游產(chǎn)業(yè)布局，建成若干個(gè)大分散、小集中的旅游度假組團(tuán)，讓眾多休閑農(nóng)莊星羅棋布于花海、溪流、森林、田園之中。在農(nóng)莊檔次上，既有高檔鄉(xiāng)村度假酒店，又有大眾化的鄉(xiāng)村客棧和度假小屋，既有用于公共接待的酒店、客棧，又有用于私家居住的農(nóng)家小院和公寓。

7、養(yǎng)生養(yǎng)老

結(jié)合行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和市場趨勢，傾向于開展醫(yī)養(yǎng)一體化的養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目，建立醫(yī)養(yǎng)一體化養(yǎng)生養(yǎng)老基地。從長壽現(xiàn)狀看，目前還沒有一個(gè)環(huán)境好、離城近、醫(yī)養(yǎng)一體的養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目。在運(yùn)作方式上，可以引進(jìn)一家養(yǎng)生養(yǎng)老管理機(jī)構(gòu)或數(shù)名養(yǎng)生養(yǎng)老管理人員，邀請長壽區(qū)中醫(yī)院提供全面醫(yī)療支持，建立規(guī)范的管理模式，突出醫(yī)養(yǎng)一體特色，形成品牌影響和競爭優(yōu)勢。

8、會務(wù)培訓(xùn)

會務(wù)培訓(xùn)是個(gè)很大的市場。優(yōu)越的自然環(huán)境，完善的服務(wù)設(shè)施，便捷的交通區(qū)位，必然給紫薇花海的會務(wù)培訓(xùn)業(yè)務(wù)帶來競爭優(yōu)勢。除去慣常的會務(wù)培訓(xùn)外，還可以借助各種文化資源，推出諸如禪修、清修等集休閑度假、養(yǎng)生養(yǎng)老、文化教育為一體的旅游度假方式。很多企業(yè)，都希望在一個(gè)幽美的環(huán)境中，一邊休閑度假，放松身心，一邊接受培訓(xùn)，活躍思維，足見會務(wù)培訓(xùn)，對于紫薇花海而言，確實(shí)大有可為。

9、旅游商業(yè)

作為鄉(xiāng)村旅游綜合體，紫薇花海應(yīng)該建立一個(gè)具有綜合服務(wù)功能的旅游商業(yè)街區(qū)。這既是一個(gè)旅游服務(wù)功能區(qū)，又是一個(gè)風(fēng)情小鎮(zhèn)，也是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這條旅游商街，可以起一個(gè)優(yōu)雅的名字：紫薇雅郡。

根據(jù)紫薇花海的自然資源特點(diǎn)和旅游項(xiàng)目布局，紫薇雅郡的選址，應(yīng)該在各個(gè)旅游項(xiàng)目和休閑農(nóng)莊組團(tuán)大致等距的點(diǎn)位，且必須是在桃花溪岸邊，最好是橫跨桃花溪兩岸，中有石橋相通，形成江南水鄉(xiāng)的特色，完善吃、住、行、游、購、娛等服務(wù)功能，建成的親水型生態(tài)旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)。

10、主題活動

一是舉辦紫薇花海浪漫季活動。配套舉辦紫薇花海征文與攝影大賽、婚紗攝影與愛情VCR大賽、七夕浪漫之夜、紫薇花海露營、夏季浪漫狂歡節(jié)、紫薇花海自駕游、婚慶用品展覽等子項(xiàng)活動。二是舉辦農(nóng)家美食季活動。活動時(shí)間選擇在元旦春節(jié)期間，重點(diǎn)推出原汁原味的農(nóng)家美食，與一年一度的餐飲消費(fèi)高峰期結(jié)合，與刨豬湯消費(fèi)旺季和農(nóng)家年貨采購配套。三是舉辦農(nóng)耕文化體驗(yàn)季活動?；顒訒r(shí)間選擇在春季和夏初，依托農(nóng)趣園和童趣園，開展以賞農(nóng)家景、住農(nóng)家屋、吃農(nóng)家飯、做農(nóng)家事、購農(nóng)家物為主題的綜合體驗(yàn)活動。四是舉辦中國傳統(tǒng)節(jié)慶系列活動。除春節(jié)、元宵、清明、端午、七夕、中秋、重陽中國傳統(tǒng)七大節(jié)日外，春耕節(jié)(龍?zhí)ь^)、上巳節(jié)(踏青節(jié))、寒食節(jié)、孔子誕辰(農(nóng)歷八月二十七)、冬至等，也是重要的節(jié)日?？梢愿鶕?jù)這些節(jié)日的特點(diǎn)，與紫薇花海、特色餐飲、農(nóng)耕文化結(jié)合，開展各種具有吸引力的活動。

五、空間布局

紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體，根據(jù)資源特點(diǎn)和發(fā)展定位，可以劃分為兩大板塊：核心景區(qū)和輔助景區(qū)。

核心景區(qū)板塊，位于桃花溪生態(tài)隔離帶中部，大致范圍為渡舟街道保豐村之磨灘河、老踏堡一線以北到新市鎮(zhèn)惠民村之祝家橋與付新公路以南的桃花溪兩岸，南北長約3.7公里，東西寬約450—1200米，面積約3平方公里。核心景區(qū)板塊，以桃花溪河道為中軸線，可劃分為四大功能區(qū)：

1、紫薇花海觀光區(qū)

主要布局于陶家橋至祝家橋之間的桃花溪兩岸，涉及新市鎮(zhèn)紅土地村、惠民村和八顆鎮(zhèn)鹿坪村、美滿村的部分地塊，主要觀光點(diǎn)有下河壩、上河壩、內(nèi)江壩、祝家壩、夏壩、冉家灣等紫薇集中種植地帶?；榧啞矍閂CR、浪漫微電影拍攝等浪漫主題項(xiàng)目，可布局于下河壩、連二沱、上河壩一線的桃花溪兩岸，與紫薇花海觀光區(qū)重疊。

2、濕地公園游覽區(qū)

主要布局于磨灘電站、老踏堡至陶家橋之間約2公里的桃花溪河道及其保豐村之桃花溪支流磨灘河兩岸。桃花溪主河道及支流磨灘河兩岸，有以竹林、麻柳為主的原始森林綠化帶，單邊寬度約50米。濕地公園的范圍，即桃花溪主河道與支流磨灘河及其兩岸的綠化帶。

3、休閑農(nóng)莊度假區(qū)

重點(diǎn)布局作坊灣組團(tuán)(管理中心南側(cè)的兩河四岸交匯地帶)、老鷂山組團(tuán)(原四季園范圍之緩坡地帶)、松樹林組團(tuán)(含周家灣到下河壩南側(cè)丘陵地帶)、東震寺組團(tuán)(景區(qū)主干公路東邊，有古寺遺址和寺坎下塘為景觀依托)、高石坎組團(tuán)(有桃花溪支流磨灘河及其綠化帶作景觀支撐)?，F(xiàn)有的管理中心，可視為作坊灣組團(tuán)之一部分，并可適當(dāng)就近擴(kuò)大規(guī)模。農(nóng)耕體驗(yàn)、婚慶壽慶等項(xiàng)目，建議依托休閑農(nóng)莊，主要布局在作坊灣組團(tuán)范圍內(nèi)。

4、紫薇雅郡商旅區(qū)

按照前面四大功能區(qū)的分布，特別是休閑農(nóng)莊的組團(tuán)布局，根據(jù)旅游商街的功能定位，經(jīng)過綜合考慮，紫薇雅郡的最佳選址，應(yīng)該在規(guī)劃中的濕地公園最北端陶家橋的桃花溪兩岸。這個(gè)區(qū)域，有桃花溪流、原始森林、紫薇花海為依托，與濕地公園連成一體，又與其它功能區(qū)和休閑農(nóng)莊組團(tuán)基本等距，符合旅游商街的選址要求，便于發(fā)揮旅游小鎮(zhèn)居中輻射的功能。

輔助景區(qū)板塊，由兩部分組成。一部分從一帶南端到磨灘電站、老踏板一線與核心景區(qū)相連;一部分從一帶北端到祝家橋付新公路一線與核心景區(qū)相連。這兩部分地塊，是核心景區(qū)的輔助景區(qū)，也是未來發(fā)展的預(yù)留空間。輔助景區(qū)主要發(fā)揮陪襯角色，對核心景區(qū)起景觀烘托作用，除雞冠寺外，暫時(shí)都不納入旅游開發(fā)范圍。

作為整個(gè)紫薇花海景區(qū)的最高點(diǎn)，雞冠寺地勢險(xiǎn)要，頂部平坦，不僅視野開闊，有登高望遠(yuǎn)之勝概，而且既有古寺、古寨等歷史遺跡，又有黃桷樹和優(yōu)質(zhì)葡萄園，可以作為一個(gè)特色旅游景點(diǎn)，開展葡萄采摘、農(nóng)家樂、燒烤、夜啤酒等旅游項(xiàng)目。

六、投資分析

(一)市場環(huán)境

世界旅游組織研究表明，人均GDP達(dá)到3000美元，休閑旅游需求將會全面擴(kuò)張。目前，重慶人均GDP已經(jīng)突破6000美元，長壽人均GDP達(dá)到7459.64美元，充分說明鄉(xiāng)村旅游即將迎來休閑度假的黃金時(shí)期。

從全國和重慶鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展形勢看，紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)有可以預(yù)期的發(fā)展前景。

以2012年為例，全國鄉(xiāng)村旅游人數(shù)突破8億人次，同比增長11%，占國內(nèi)旅游人數(shù)的27.05%;營業(yè)收入2400億元，同比增長11.11%，占國內(nèi)旅游收入的10.57%;從業(yè)人員2800萬人，同比增長7.69%，占全國農(nóng)村勞動力的6.9%。

近年來，重慶鄉(xiāng)村旅游快速增長，成為日漸興旺的旅游品種。全市鄉(xiāng)村旅游景區(qū)景點(diǎn)3000余個(gè)，130個(gè)A級景區(qū)，三分之一與鄉(xiāng)村旅游有關(guān)。農(nóng)家樂2萬家，星級593家。全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)6個(gè)。全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范點(diǎn)14個(gè)。2013年，鄉(xiāng)村旅游游客突破1億人次，占接待游客總量3.08億人次的33%;收入170億，約占全市旅游收入的10%。

雖然，鄉(xiāng)村旅游是長壽旅游的短板，但是，發(fā)展滯后的長壽鄉(xiāng)村旅游，市場前景卻已經(jīng)清晰地顯示出來。2013年，長壽鄉(xiāng)村旅游游客71.25萬人次，占全區(qū)旅游人數(shù)的15%;鄉(xiāng)村旅游收入4.35億元，占全區(qū)旅游收入的15%。

從長壽旅游市場的客源情況看，紫薇花海應(yīng)當(dāng)有充裕的客源保障。

2013年，全區(qū)接待游客475萬人次，占重慶的1.54%，同比增長18.75%，其中長壽湖160萬人次，同比增長6.67%;長壽古鎮(zhèn)201萬人次，同比增長25.62。旅游收入29億元，約占重慶的1.64%，同比增長7.40%。

長壽湖景區(qū)成功創(chuàng)立國家4A景區(qū)后，游客量呈直線式上升。2008年，接待游客僅43萬人次，2009年59萬人次，2010年70萬人次，2011年92萬人次，2012年由于全景區(qū)重新開放，當(dāng)年游客猛增至150萬人次，2013年160萬人次。

值得一提的是，長壽古鎮(zhèn)由于受品牌提升、交通便利、免票游覽等因素的刺激，游客增長勢頭迅猛。今年1—4月，長壽古鎮(zhèn)散客達(dá)160萬人次，旅游團(tuán)游客7.8萬人次。僅今年“五一”期間，人數(shù)突破10萬，旅游團(tuán)人數(shù)達(dá)3700人。與去年同期相比，游客增幅十分明顯。

(二)客源預(yù)測

長壽旅游的游客結(jié)構(gòu)，為測算紫薇花海的客源市場提供了有益啟示。長壽湖的游客結(jié)構(gòu)，重慶主城占50%，萬州為核心的渝東北占30%，長壽本地占20%。長壽古鎮(zhèn)的游客結(jié)構(gòu)，重慶主城及周邊區(qū)縣占70%，三峽過境游客約占20%，四川的成都、廣安、達(dá)州、敘寧和湖北的恩施等地，約占10%。

考慮到紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體作為全球最大紫薇花海的獨(dú)家優(yōu)勢和品牌效應(yīng)，參考長壽現(xiàn)有的旅游客源結(jié)構(gòu)，對紫薇花海景區(qū)的旅游客源結(jié)構(gòu)，可以做出輪廓式描述：

(1)一級客源市場：重慶主城與毗鄰區(qū)縣;

(2)二級客源市場：長壽本地居民;

(3)三級客源市場：四川、貴州、湖北、湖南毗鄰區(qū)域;

(4)四級客源市場：國內(nèi)其它省市、港澳臺和國外游客。

根據(jù)全國、重慶和長壽的旅游發(fā)展態(tài)勢，特別是鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展趨勢，結(jié)合紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體的區(qū)位交通、資源優(yōu)勢、功能定位和業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，特對3—5年后景區(qū)接待量作如下預(yù)測：

1、觀光游客。根據(jù)長壽古鎮(zhèn)的游客情況，紫薇花海景區(qū)日均接待散客、旅游社游客、自駕游游客等觀光游客，可達(dá)3000人次，全年約110萬人次。

2、餐飲接待?；谧限被ê＞皡^(qū)的特色餐飲，日均接待普通純餐客600人，全年接待約22萬人次。

3、婚慶壽慶?；閼c壽慶，年均舉辦300場，場均500人，全年為15萬人次。

4、鄉(xiāng)村寓居。購買、租賃休閑農(nóng)莊長期居住者，常年規(guī)模均1500人。入住醫(yī)養(yǎng)一體化養(yǎng)生養(yǎng)老公寓的老年人，常年規(guī)模約500人。兩項(xiàng)小計(jì)，外來常住人口規(guī)模約2000人。

5、短期度假。入住鄉(xiāng)村酒店、農(nóng)家小院、特色度假小屋的過夜游客和短期度假游客，日均300人次，全年為10.95萬人次。

6、會務(wù)培訓(xùn)。按照日均60人次計(jì)算，全年為2.2萬人次。

7、休閑娛樂。憑借紫薇雅郡的森林、花海、溪流環(huán)境和吃、住、行、游、購、娛等服務(wù)功能，日均吸引純短期消費(fèi)客100人次，全年為3.65萬人次。這個(gè)數(shù)據(jù)十分保守，因?yàn)閮H是喝茶、棋牌、麻將等娛樂活動，人數(shù)就遠(yuǎn)不止此。

8、主題活動。一年大小活動按照12個(gè)考慮，平均每個(gè)活動約吸引游客3萬人次，全年共計(jì)36萬人次。

綜合上述測算，紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體建成運(yùn)營后，客源大致如下：

(1)接待量(觀光游客、特色餐飲、婚慶壽慶、短期度假、會務(wù)培訓(xùn)、休閑娛樂、主題活動等)每年可望突破200萬人次。這個(gè)數(shù)字相對于長壽古鎮(zhèn)的游客現(xiàn)狀而言，是非常保守的。

(2)外來常住人數(shù)年均可達(dá)2000人。隨著“城市工作、鄉(xiāng)村居住”觀念的普及和醫(yī)養(yǎng)一體化模式的推廣，這個(gè)人數(shù)還會呈增長趨勢。

(三)建設(shè)規(guī)模與用地面積

按照全年接待總量及其消費(fèi)結(jié)構(gòu)的預(yù)測，對紫薇花海景區(qū)旅游設(shè)施的建設(shè)規(guī)模和用地規(guī)模預(yù)測如下：

1、紫薇花海觀光區(qū)建設(shè)

核心景區(qū)約1000畝，包括農(nóng)耕體驗(yàn)園、婚紗基地、露天婚禮廣場等，不需征地，流轉(zhuǎn)地即可。

2、濕地公園建設(shè)

核心景區(qū)約500畝，包括公園內(nèi)簡易旅游設(shè)施，利用河道及其兩岸林地，不需征地，流轉(zhuǎn)地即可。

3、旅游農(nóng)莊地產(chǎn)建設(shè)

(1)常年1500人居住，按照人均20平方米計(jì)算，房屋建筑面積約為3萬平方米?？紤]到周末人口成倍增長和因城內(nèi)空氣影響而常住人口增加的因素，則建筑規(guī)模可設(shè)定為6萬平方米。

(2)短期度假日均300人次，按照房間和公用設(shè)施每人次平均15平方米計(jì)算，房屋面積約為4500平方米。

(3)醫(yī)養(yǎng)一體化項(xiàng)目年均500人，按照房間和公用設(shè)施每人平均15平方米計(jì)算，房屋面積約為7500平方米。

(4)會務(wù)培訓(xùn)日均60人次，按照房間和公用設(shè)施人均20平方米計(jì)算，房屋面積約為1200平方米。

以上四項(xiàng)，最大建筑規(guī)模約為7.32萬平方米。按照容積率1計(jì)算，建筑占地面積約為110畝。

4、旅游商貿(mào)設(shè)施建設(shè)

(1)日均接待普通餐客，兩餐600人次，則一餐300人次，按照用餐面積和配套設(shè)施人均面積5平方米計(jì)算，房屋面積約為1500平方米。

(2)婚宴壽宴，年均舉辦300場，場均500人，按照用餐面積和配套設(shè)施人均面積5平方米計(jì)算，房屋面積約為2500平方米。

(3)休閑娛樂服務(wù)設(shè)施，包括茶樓、棋牌、麻將等娛樂活動，日均消費(fèi)客100人次，按照人均10平方米計(jì)算，面積約為1000平方米。

(4)旅游小鎮(zhèn)打造旅游商貿(mào)街，配套農(nóng)貿(mào)市場、旅游商店等，房屋面積可按1萬平方米考慮。

以上四小項(xiàng)，建筑面積大約1.5萬平方米。按照容積率1計(jì)算，建筑占地面積約為22.5畝?？紤]到旅游小鎮(zhèn)的道路、綠化、公廁、水電氣等公用設(shè)施占地，用地面積約為50畝。

5、景區(qū)公用設(shè)施建設(shè)

包括景區(qū)大門、主干公路、游覽步道、橋梁、碼頭、游客接待中心、停車場、主題游園、亭臺樓榭、回廊、廁所、小賣部等景區(qū)公共設(shè)施，需視情況靈活考慮用地方式。

游客中心，建筑面積大約3000平方米，加上環(huán)境設(shè)施用地，整個(gè)征地面積大約10畝。

停車場，按照日均5000人計(jì)算，每日大小車流量大約600輛，按照300個(gè)固定車位考慮，一個(gè)車位大約15平方米，則至少需要4500平方米，放寬考慮，以占地10畝為宜，通過流轉(zhuǎn)地解決。

根據(jù)以上測算，整個(gè)紫薇花海景區(qū)的建設(shè)規(guī)模和用地規(guī)模可以得出初步結(jié)論：

(1)旅游地產(chǎn)與旅游服務(wù)用房，面積約為9.12萬平方米，考慮到?jīng)]有算盡的相關(guān)設(shè)施用房，建筑面積控制在10萬平方米左右為宜。

(2)按照容積率1計(jì)算，征用土地規(guī)模，當(dāng)在150畝左右。加上旅游小鎮(zhèn)公用設(shè)施占地，整個(gè)用地指標(biāo)控制在180畝左右為宜。

(3)紫薇花海之核心觀光區(qū)、濕地公園和旅游停車場，涉及土地約1510畝，宜通過流轉(zhuǎn)土地解決，不必考慮用地指標(biāo)。

(四)投資概算

1、紫薇花海觀光區(qū) 2000萬元

農(nóng)耕體驗(yàn)園、婚紗基地、露天婚禮廣場等，只需少量投入。土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用，與苗木項(xiàng)目掛鉤，此處不重復(fù)計(jì)算。

2、桃花溪濕地公園 2000萬元

河道及其兩岸林地整治，配備簡易旅游設(shè)施。

3、旅游農(nóng)莊住宅地產(chǎn) 24200.25萬元

(1)鄉(xiāng)居休閑農(nóng)莊6萬平方米。參照長壽區(qū)建委最新測算的長壽湖房地產(chǎn)項(xiàng)目扣除地價(jià)外的總成本(建安、環(huán)境、營銷、管理、利息等全部費(fèi)用)3227元/平方米計(jì)算，投資金額為1.9362億元。按照容積率1計(jì)算，需要土地90畝。如按照國土部門配套旅游建設(shè)用地指標(biāo)的做法，地價(jià)為35萬元/畝，則土地總價(jià)為3150萬元。(如按照地票+征地費(fèi)+協(xié)調(diào)費(fèi)計(jì)算，地價(jià)約為60萬元/畝)。建筑與土地成本相加，總造價(jià)為22512萬元。

(2)短期度假房屋4500平方米。按照前款之原理，建筑成本為1452萬元。用地6.75畝，地價(jià)為236.25萬元。建筑與土地成本相加，總造價(jià)為1688.25萬元。

以上兩小項(xiàng)，合計(jì)總造價(jià)為24200.25萬元

4、旅游商貿(mào)建設(shè) 10617.24萬元

(1)醫(yī)養(yǎng)一體化項(xiàng)目房屋面積約為7500平方米。建筑成本為2420.25萬元。用地11.25畝，地價(jià)為393.75萬元。建筑與土地成本相加，總造價(jià)為2814萬元。

(2)會務(wù)培訓(xùn)房屋面積約為1200平方米。建筑成本為387.24萬元。用地1.8畝，地價(jià)為63萬元。建筑與土地成本相加，總造價(jià)為450.24萬元。

(3)普通餐飲房屋面積1500平方米。建筑成本為484.05萬元。用地2.25畝，地價(jià)為78.75萬元。建筑與土地成本相加，總造價(jià)為562.8萬元。

(4)婚宴壽宴房屋面積2500平方米。建筑成本為806.75萬元。用地3.75畝，地價(jià)為131.25萬元。建筑與土地成本相加，總造價(jià)為938萬元。

(5)休閑娛樂服務(wù)設(shè)施面積1000平方米。建筑成本為322.70萬元。用地1.5畝，地價(jià)為52.50萬元。建筑與土地成本相加，總造價(jià)為375.2萬元。

(6)旅游小鎮(zhèn)商貿(mào)街1萬平方米?？紤]到商業(yè)用房，成本在3227元/平方米基礎(chǔ)上增加500元，按3727元/平方米計(jì)算，則建筑成本為

3727萬元。用地按50畝計(jì)算，地價(jià)為1750萬元。建筑與土地成本相加，總造價(jià)為5477萬元。

以上六小項(xiàng)，合計(jì)總造價(jià)為10617.24萬元。

5、景區(qū)公用設(shè)施建設(shè) 2718.1萬元

(1)游客中心3000平方米。按照成本3727/平方米計(jì)算，建筑成本為1118.10萬元。用地10畝，地價(jià)350萬元。建筑與土地成本相加，總造價(jià)為1468.1萬元。

(2)停車場10畝。建筑成本和土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用約100萬元。

(3)其它公用設(shè)施。建筑成本預(yù)估1500萬元。

以上三小項(xiàng)，合計(jì)總造價(jià)為2718.1萬元。

根據(jù)以上五個(gè)大項(xiàng)的初步測算，紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體的投資總額大約為41535.59萬元。

(五)收入測算

紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體的投資，主要分為旅游住宅地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)和旅游項(xiàng)目三大部分，現(xiàn)就投資回收分析測算如下。

1、旅游住宅地產(chǎn)

(1)鄉(xiāng)居休閑農(nóng)莊。建筑面積6萬平方米，總造價(jià)為22512萬元，成本單價(jià)3752元/平方米。如銷售價(jià)格按照4500元/平方米計(jì)算，收入為27000萬元，利潤為4488萬元。如果開發(fā)一定鄉(xiāng)村別墅，則銷售收入會大幅增長。

(2)短期度假農(nóng)莊。建筑面積4500平方米，總造價(jià)為1688.25萬元，成本單價(jià)3752元/平方米。按照4500元/平方米計(jì)價(jià)，收入為2025萬元，利潤為202.48萬元。

以上兩小項(xiàng)，收入29025萬元，盈利初測4690.48萬元。

2、旅游商用地產(chǎn)

(1)經(jīng)營型醫(yī)養(yǎng)一體化用房。7500平方米，總造價(jià)為2814萬元，成本單價(jià)3752元/平方米。如按5000元/平方米計(jì)價(jià)，收入為3750萬元，利潤為936萬元。

(2)會務(wù)培訓(xùn)用房。1200平方米，總造價(jià)450.24萬元，成本單價(jià)3752元/平方米。按照5000元/平方米出售，收入為600萬元，利潤為149.76萬元。

(3)餐飲經(jīng)營用房。面積1500平方米，總造價(jià)為562.8萬元，成本單價(jià)為3752元/平方米。按照8000元/平方米出售，收入為1200萬元，利潤為637.2萬元。

(4)婚宴壽宴用房。面積2500平方米，總造價(jià)為938萬元，成本單價(jià)3752元/平方米。按照8000元/平方米出售，收入為2000萬元，利潤為1062萬元。

(5)旅游小鎮(zhèn)休閑娛樂設(shè)施。面積1000平方米，總造價(jià)為375.2萬元，成本單價(jià)3752元/平方米。按照8000元/平方米出售，收入為800萬元，利潤為424.8萬元。

(6)旅游小鎮(zhèn)商貿(mào)街。面積1萬平方米，總造價(jià)為5477萬元，成本單價(jià)5477元/平方米。按照8000元/平方米出售(長壽古鎮(zhèn)售價(jià)為12000元/平方米)，收入為8000萬元，利潤為2523萬元。

以上六個(gè)小項(xiàng)，收入16350萬元，盈利初測為5732.76萬元。

3、旅游項(xiàng)目經(jīng)營

(1)旅游觀光。全年約110萬人次。參考長壽古鎮(zhèn)的算法，按人均消費(fèi)50元計(jì)算(包括門票、停車、收費(fèi)旅游項(xiàng)目、購物等綜合收入)，全年旅游觀光收入為5500萬元。

(2)餐飲接待。全年約22萬人次，按照人均消費(fèi)50元計(jì)算，全年收入約1100萬元。

(3)婚慶壽慶。全年約16萬人次，按照人均消費(fèi)50元計(jì)算，

全年收入約800萬元。

(4)會務(wù)培訓(xùn)。全年為2.2萬人次，按照人均消費(fèi)250元計(jì)算，全年收入為550萬元。

(5)休閑娛樂。全年3.65萬人次，按照人均消費(fèi)50元計(jì)算，全年收入約200萬元。

(6)主題活動。全年36萬人次，按照人均消費(fèi)50計(jì)算，全年收入約1800萬元。

以上六小項(xiàng)收入，按照紫薇花海景區(qū)建立旅游運(yùn)營平臺的理念，歸平臺公司的經(jīng)營收入主要是旅游觀光和主題活動兩項(xiàng)，年收入大約7300萬元?？鄢糜卧O(shè)施前期投入、管理人員工資、日常運(yùn)營費(fèi)用、市場營銷費(fèi)用等，利潤率只按10%計(jì)算，一年應(yīng)當(dāng)有700多萬元的利潤空間。

其它旅游項(xiàng)目，盡量由購買旅游商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主負(fù)責(zé)經(jīng)營并獲得收入。作為平臺公司，一個(gè)重要職責(zé)是加強(qiáng)宣傳，提升影響，炒熱景區(qū)，激活人氣。

投資分析小結(jié)

經(jīng)過市場調(diào)研和初步測算，紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體項(xiàng)目的建設(shè)投資總額為41535.59萬元。

如果長壽房地產(chǎn)市場大致維持現(xiàn)有水平，按照比較保守的測算，旅游農(nóng)莊住宅地產(chǎn)和旅游商業(yè)地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)利潤約為10423.24萬元，利潤率達(dá)25.1%，應(yīng)該是一個(gè)相當(dāng)不錯(cuò)的回報(bào)。如果推出別墅式農(nóng)莊地產(chǎn)，則回報(bào)會大幅提升。

需要特別強(qiáng)調(diào)的是，建設(shè)用地的取得，需要得到國土部門的指標(biāo)支持。否則，每個(gè)平方米的成本價(jià)會上漲約375元。不過，即使土地完全通過市場化手段獲取，按照目前的測算，也還有可觀的利潤空間。

房地產(chǎn)市場的行情變化和建設(shè)用地指標(biāo)的獲得方式，是決定紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體這個(gè)項(xiàng)目上不上、如何上、什么時(shí)候上的關(guān)鍵。從未來趨勢看，長壽房地產(chǎn)大降的可能性不是太大，應(yīng)該是一個(gè)基本穩(wěn)定的態(tài)勢，且隨著“窮進(jìn)城、富下鄉(xiāng)”觀念的普及，鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)很可是個(gè)受人青睞的新機(jī)會。從土地指標(biāo)獲得方式看，該項(xiàng)目一旦進(jìn)入重慶市級旅游度假區(qū)的總盤子，就完全可能獲得國土部門的土地利用指標(biāo)，何況，該項(xiàng)目的用地指標(biāo)數(shù)量并不大。

七、支撐體系

紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體，與一般鄉(xiāng)村旅游景區(qū)相比，具有復(fù)合型旅游度假聚集區(qū)的特點(diǎn)，要求會更高，工作量更大，有必要從多方面建立支撐體系，確保項(xiàng)目的順利推進(jìn)。

1、平臺搭建

作為項(xiàng)目業(yè)主單位，將致力于把紫薇花海打造成一個(gè)旅游度假之運(yùn)營管理平臺，意味著工作的重點(diǎn)是總體運(yùn)營項(xiàng)目而非過多直接參與經(jīng)營業(yè)務(wù)。既然是旅游度假運(yùn)營管理平臺，就應(yīng)該有平臺的管理架構(gòu)，參照其它景區(qū)的模式，這個(gè)管理架構(gòu)應(yīng)該是一個(gè)旅業(yè)管理公司?；诖?，建議成立重慶紫薇花海旅業(yè)有限公司，作為平臺的運(yùn)營管理主體。其主要工作職責(zé)是總體策劃、景區(qū)規(guī)劃、架構(gòu)搭建、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、景觀營造、基礎(chǔ)建設(shè)、農(nóng)莊開發(fā)、商街打造、項(xiàng)目包裝、招商引資、政策爭取、品牌宣傳、公共關(guān)系等。

2、公共設(shè)施

由于鄉(xiāng)村旅游綜合體比普通農(nóng)家樂功能更全，體量更大，輻射半徑更寬，接待人口更多，因而交通、通信、供電、供氣、供水、排水、環(huán)衛(wèi)、醫(yī)療等方面的公共基礎(chǔ)設(shè)施配套要求更高。特別是交通問題迫在眉睫，從新城進(jìn)入景區(qū)的公路還沒有完善，錯(cuò)車?yán)щy，景區(qū)內(nèi)的主干公路狹窄而彎多，只能保證基本通行。景區(qū)沒有一個(gè)停車場，也需要作出規(guī)劃?；诖?，建議在景區(qū)規(guī)劃中，充分考慮公共設(shè)施建設(shè)問題，作為規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)，并按照輕重緩急，安排出公共設(shè)施的建設(shè)時(shí)序。

3、環(huán)境治理

一是要考慮現(xiàn)有水體的污染治理?，F(xiàn)有桃花溪主河道和支流磨灘河，水質(zhì)不夠清亮，廢棄物飄浮，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到濕地公園的要求，應(yīng)該花大力氣治理。二是河道的清淤疏浚與岸線整治。桃花溪河道淤泥增多，河床變淺，每遇山洪爆發(fā)，則洪水淹沒兩岸。現(xiàn)有河道岸邊，既缺乏美感，又缺乏安全感。三是景區(qū)污水排放的治理。旅游小鎮(zhèn)和休閑農(nóng)莊，要盡可能依托水景建造，這就涉及生活污水如何有序排放的問題，必須高度重視。四是景區(qū)旅游垃圾處理。建議引入景區(qū)和城市垃圾處理辦法，建立現(xiàn)代化的垃圾處理場，確保旅游和生活垃圾的及時(shí)有效處理。

4、宣傳推廣

宣傳推廣，必然圍繞營銷目標(biāo)展開。一是提高景區(qū)的品牌知名度、游客認(rèn)可度和市場美譽(yù)度。二是樹立起全球最大紫薇花海的獨(dú)占性旅游形象，讓紫薇花海屹立于世界花海景觀之列。三是拓寬觀光客源的宣傳半徑和影響輻射面，形成持續(xù)的觀光旅游高潮。四是突出景區(qū)特色，空氣質(zhì)量，環(huán)境的舒適性和生活的便利性，讓更多的人成為休閑農(nóng)莊的主人。五是全面提升紫薇花海景區(qū)的品牌效應(yīng)，帶動景區(qū)復(fù)合型業(yè)態(tài)的大發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的全面提升。

宣傳推廣，不能重復(fù)花錢做廣告的簡單老路，而應(yīng)探索費(fèi)省效宏的傳播策略。一是創(chuàng)意策劃與景區(qū)亮點(diǎn)結(jié)合。二是品牌塑造與新聞制造結(jié)合。三是公關(guān)活動與大眾傳播結(jié)合。四是硬廣投入與軟文宣傳結(jié)合。五是傳統(tǒng)媒體與數(shù)字媒體結(jié)合。六是媒體傳播與營銷渠道宣傳相結(jié)合。

宣傳推廣，尤其要發(fā)揮不同媒體的優(yōu)勢，注意做好媒體組合應(yīng)用。電視媒體，主要用于形象品牌的宣傳推廣和大幅提升。廣告媒體，主要用于集中宣傳期間的廣告投放。平面媒體，重點(diǎn)是重慶日報(bào)集團(tuán)旗下媒體、全國黨報(bào)聯(lián)盟之主流媒體、中央駐渝媒體協(xié)會之主流成員。

網(wǎng)絡(luò)媒體，要重點(diǎn)用好各級門戶網(wǎng)站、重要客源地門戶網(wǎng)站、專業(yè)旅游網(wǎng)站、旅游渠道網(wǎng)站等，特別要注意微博、微信、微電影、手機(jī)報(bào)等新興媒體。

5、管理團(tuán)隊(duì)

借鑒其它成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，紫薇花海項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立“一總四分”的管理團(tuán)隊(duì)架構(gòu)。一是建立綜合體高層管理團(tuán)隊(duì)。主要職責(zé)是負(fù)責(zé)綜合體的戰(zhàn)略制定、規(guī)劃設(shè)計(jì)、多業(yè)統(tǒng)籌、整體運(yùn)營、公共關(guān)系等，相當(dāng)于集團(tuán)管理層。二是建立林業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)。主要負(fù)責(zé)紫薇花卉的種植、技術(shù)、管理、產(chǎn)品研發(fā)、柵欄加工、市場銷售等，按照農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的模式，做大做強(qiáng)紫薇苗木產(chǎn)業(yè)。三是建立旅游設(shè)施管理團(tuán)隊(duì)。主要負(fù)責(zé)景區(qū)景觀設(shè)計(jì)、紫薇花海景觀美化、小區(qū)園林綠化彩化、旅游設(shè)施建設(shè)、休閑農(nóng)莊設(shè)計(jì)施工、重要物資采購等基本建設(shè)類工作，為綜合體發(fā)展提供物質(zhì)保障。四是建立旅游運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)。主要負(fù)責(zé)景區(qū)景點(diǎn)管理、客源市場管理、導(dǎo)游團(tuán)隊(duì)管理、景區(qū)交通管理、游客服務(wù)管理、鄉(xiāng)村酒店管理、農(nóng)莊返租管理、公共設(shè)施管理等。五是建立旅游地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)。主要負(fù)責(zé)景區(qū)休閑農(nóng)莊的定位策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、品牌宣傳、市場銷售、物業(yè)管理等，相當(dāng)于旅游地產(chǎn)公司的團(tuán)隊(duì)模式。

八、扶持建議

紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體，由于具有復(fù)合型鄉(xiāng)村旅游聚集區(qū)的特點(diǎn)，開發(fā)建設(shè)的復(fù)雜程度遠(yuǎn)較一般景區(qū)為大，因此必須盡可能多地爭取政策支持。

1、納入市級旅游度假區(qū)規(guī)劃

長壽湖—長壽古鎮(zhèn)旅游度假區(qū)，已經(jīng)成為重慶市十個(gè)市級旅游度假區(qū)之一，政府將出臺有關(guān)優(yōu)惠政策給予特殊支持。建議將桃花溪生態(tài)隔離帶的原控建區(qū)規(guī)劃，調(diào)整為鄉(xiāng)村旅游區(qū)規(guī)劃，并將紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體項(xiàng)目，納入長壽湖—長壽古鎮(zhèn)旅游度假區(qū)范圍，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，并享受有關(guān)優(yōu)惠政策。

提出這個(gè)建議，基于多方面考慮。

一是紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體獨(dú)擁全球最大紫薇花海，是十分難得的稀有資源。憑借這個(gè)資源，極有可能打造成聞名全國、影響世界的花海旅游品牌，成為長壽鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的標(biāo)志性工程，成為長壽乃至重慶旅游的一張亮麗名片。

二是紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體，可以創(chuàng)造性地彌補(bǔ)長壽旅游的短板。從長壽旅游的主要景區(qū)看，長壽湖是大型山水旅游景區(qū)，長壽古鎮(zhèn)是仿古旅游商業(yè)街區(qū)，菩提山是禪宗文化特色旅游區(qū)，但卻沒有一個(gè)有影響的鄉(xiāng)村旅游景區(qū)，與全國、全市鄉(xiāng)村旅游蓬勃發(fā)展的形勢極不相稱，將紫薇花海這一鄉(xiāng)村旅游綜合體納入市級旅游度假區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，必將加快完善長壽旅游的總體結(jié)構(gòu)，完善長壽湖—長壽古鎮(zhèn)旅游度假區(qū)的整體功能。

三是紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體，是惠澤長壽老百姓的民生工程。作為重化工基地和冶金基地，長壽主城污染相對較重，城區(qū)居民迫切渴望有一個(gè)生態(tài)完好、空氣新鮮的旅游度假場所。長壽古鎮(zhèn)、菩提山偏重于旅游觀光功能，且離污染較重的經(jīng)開區(qū)近在咫尺。長壽湖生態(tài)空氣俱佳，離城區(qū)畢竟較遠(yuǎn)。而紫薇花海景區(qū)，離城區(qū)僅數(shù)公里距離，且在東北方向，處于上風(fēng)位置，是城區(qū)附近難得的空氣清新之地。

四是紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體，有利于促進(jìn)桃花溪生態(tài)隔離帶的的功能拓展和服務(wù)延伸。桃花溪生態(tài)隔離帶是工業(yè)區(qū)與城市生活區(qū)的生態(tài)屏障，政府投入很大，如果與旅游度假結(jié)合，且納入市級旅游度假范圍，將極大提升生態(tài)隔離帶的綜合效能。

五是紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體，有利于帶動長壽鄉(xiāng)村旅游大發(fā)展。紫薇花海景觀，將豐富長壽旅游線路的內(nèi)容，向外地游客展示長壽獨(dú)特的鄉(xiāng)村神韻，展示復(fù)合型鄉(xiāng)村旅游聚集區(qū)的無窮魅力，從而帶動長壽鄉(xiāng)村旅游更快更好發(fā)展。

六是將紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體，便于全區(qū)旅游的統(tǒng)一管理。除長壽古鎮(zhèn)之外，長壽區(qū)的旅游業(yè)都由長壽湖生態(tài)旅業(yè)公司這一平臺統(tǒng)一管理，“一個(gè)平臺、多個(gè)景區(qū)”的旅業(yè)管理模式，便于集中資源，統(tǒng)一步調(diào)，形成合力，已經(jīng)成為長壽旅游管理的常態(tài)。

2、加大旅游建設(shè)用地支持力度

根據(jù)桃花溪生態(tài)隔離帶的規(guī)劃調(diào)整和紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體納入市級旅游度假區(qū)規(guī)劃的要求，對轄區(qū)內(nèi)非基本農(nóng)田保護(hù)耕地的土地利用規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，將土地性質(zhì)調(diào)整為鄉(xiāng)村旅游用地。按照《重慶市鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃》“重大鄉(xiāng)村旅游度假項(xiàng)目，可以適當(dāng)配置房地產(chǎn)用地”的政策建議和重慶市人民政府對市級旅游度假區(qū)的土地支持政策，強(qiáng)烈建議給予紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體項(xiàng)目一定的國家用地指標(biāo)，用于景區(qū)旅游的道路、景點(diǎn)、車站、購物、休閑等旅游商業(yè)設(shè)施建設(shè)和新型旅游度假農(nóng)莊建設(shè)，滿足鄉(xiāng)村旅游綜合體的功能要求。

3、增加基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施投入

按照市區(qū)財(cái)政增加旅游基礎(chǔ)設(shè)施投入和扶持公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的要求，懇請政府有關(guān)部分加強(qiáng)紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)。一是桃花溪濕地公園建設(shè)。桃花溪濕地公園，是生態(tài)隔離帶的重要組成部分，是典型的公共服務(wù)設(shè)施，建議由政府納入財(cái)政預(yù)算。二是加強(qiáng)景區(qū)公路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。包括主干公路的取直加寬、景點(diǎn)公路的加寬硬化、度假組團(tuán)公路的新建等，建議由政府承擔(dān)主要投入。三是景區(qū)橋梁、碼頭建設(shè)。包括桃花溪主河道及支流的人行石橋、車行公路橋、渡船碼頭等。四是旅游景區(qū)停車場。包括游客接待中心大型停車場，各個(gè)重要景點(diǎn)的停車場等。五是桃花溪污染治理。

桃花溪是長壽城區(qū)的生命線，建議政府牽頭桃花溪的全流域治理，從根本上解決桃花溪的污染問題，讓一溪清水成為景區(qū)的重要支撐景觀。

4、加強(qiáng)旅游行業(yè)管理與扶持

建議把紫薇花海鄉(xiāng)村旅游綜合體作為長壽鄉(xiāng)村旅游的龍頭項(xiàng)目，作為全區(qū)旅游發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目，納入全區(qū)旅游系統(tǒng)進(jìn)行行業(yè)管理，從規(guī)劃、政策、信息、智力、宣傳等方面，加大扶持力度，并幫助協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中遇到的各種問題，確保整個(gè)項(xiàng)目的順利推進(jìn)。

2014年6月18日星期三